21世纪经济报道记者 唐婧 北京报道
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8月3日晚间，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市财政局、国家税务总局郑州市税务局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》），包括鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率、落实“认房不认贷”政策、稳妥推进商品房“现房销售”试点等15条重磅政策，并一一明确具体负责单位。
郑州是7月28日住建部部长倪虹谈及实施“认房不认贷”以来，首个宣布将落实“认房不认贷”的省会城市，也是7月14日央行货币政策司司长邹澜表态支持存量房贷利率调整以来，首个发文表态支持商业银行降低存量房贷利率的城市。
郑州市房管局相关负责人介绍，从今年上半年的郑州市房地产市场运行情况来看，市场销售走出低谷，整体保持快速恢复增长。1月份春节过后，随着疫情防控措施的优化，积压购房需求得以释放，2至5月全市商品住房销售面积一直保持增长态势，1-7月商品房销售面积增速高于全国平均水平和一线重点城市，证明市场已经走出历史低谷。二手住房市场则保持稳定回暖态势，1-7月每月交易面积同比均处于增长态势。
该负责人介绍，市场消费恢复压力仍然较大。受整体经济下行影响，叠加疫情汛情连续冲击，目前居民收入预期和住房消费预期还不够稳定，潜在住房消费群体对市场的信心还未稳固建立，购房需求偏弱。市场已经转向以刚需和改善型住房并重的发展阶段。
记者了解到，目前郑州首套房贷款利率已下调至3.7%(LPR-50BP)，二套房贷款利率为4.8%(4.3+60BP)，而在2021年郑州首套房贷款利率曾一度站上6%以上，是存量房贷利率与新增房贷利率之间差距较大的城市之一。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄解读称，郑州是7月底住建部发声后首个跟进出台具体详细房地产系列政策的城市，信号意义强烈，对于其他城市具有鲜明的示范带动作用，不排除后续将会其他重点城市跟进出台。预计8月份将会成为地方城市房地产政策调整的高发期。
改善性需求有望进一步得到释放
《通知》指出，郑州要做好金融信贷支持。落实新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，结合评估情况及时调整我市新发放首套住房商业贷款利率下限。落实“认房不认贷”政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求。
陈霄表示，认房不认贷意味着无论购房者是否有贷款记录，只要名下没有房产再次购房就可按照首套房标准执行。而郑州此前执行的二套房认定标准是没有欠房贷就算首套，本次郑州要求落实认房不认贷就意味着贷款结清与否都可按照首套房来算，这对于改善性需求客户是一个重大利好，减轻了首付压力，促进改善性需求释放。
早在去年3月，郑州市人民政府办公厅就发布了《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
贝壳研究院指出，二季度以来市场修复受阻，主要是市场预期较弱。经济下行压力加大，居民收入预期降低导致风险偏好下降，购房意愿降低。“认房不认贷”可降低换房成本，加快改善性需求的释放。从已取消认房认贷城市的实际效果看，2022年3月1日郑州新政公布后，3月当月郑州二手房成交环比增长106%，其中改善性住房成交增长的贡献最大。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为，个人住房贷款“认房不认贷”的调整，可以让购房者充分平衡自身购房还款能力和居住（改善）需求，有助于降低改善性住房需求的购房门槛（首付比例）和利率成本，是让更多普通家庭能够有机会改善居住条件，提升住房和生活水平，进而有助于释放住房市场潜力，改善市场供需矛盾。
植信投资首席经济学家兼研究院院长连平日前撰文称，当前的房地产市场供需结构已经发生了巨大变化，民众和社会普遍对房价看涨的预期并不强烈，房价大涨的可能性较小，此时已具备松动限购限贷政策的条件。建议符合条件的城市可适用“认房不认贷”的政策。
易居研究院研究总监严跃进认为，此次郑州是全国首个在系统文件中提及落实“认房不认贷”政策的省会城市，具有很强的信号意义。这有助于部分贷款未还清的购房者也享受到首套房的购房资格，大幅度降低了他们的购房首付成本和利率成本。 他预计，后续各地在房地产专项政策出台中，会积极落实这个条款。
存量房贷利率下调或进入实操阶段
《通知》明确提出，要鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，稳定居民消费预期。
今年7月以来，央行已多次提及引导商业银行调降存量个人住房贷款利率。7月14日央行货币政策司司长邹澜首次表态支持存量房贷利率调整，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，明确表示会“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。
但截至目前，商业银行整体处于观望态势，尚未推出相关具体措施。有业内人士认为，郑州是首个明确提出“降存量房贷利率”并写入政策文件的城市，具有重要的标杆意义。
严跃进表示，这意味着降低存量房贷不是“口头表述”，而是真正会进入到实质性操作阶段，对于每个月有月供压力的购房者而言，势必会有积极的作用和导向，而“购房者减负”的窗口期已经开启。
一直以来，存量房贷利率下调的一大难点在于执行层面。基于购房时间的不同，购房者的存量房贷利率差异较大；基于自身定位和发展模式，每个银行的房贷占比也有所不同；基于金融资源的丰富程度等因素，每个地区的房贷利率曾经站上的高点也有差异。从记者从业内了解到的情况来看，商业银行正在等待央行的指导文件出台。
《通知》还提出了另外两项重磅政策，一是暂停执行限售政策，二是稳妥推进商品房“现房销售”试点。暂停限售方面，《通知》提出，购买改善性住房的，其原有住房暂停执行郑政办〔2017〕58号文“在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日不满3年的不得上市转让”的规定。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶解读称，本次郑州取消限售或对市场活跃度提升起到一定带动效果。2023年以来，郑州已多次对房地产政策进行过优化调整。4月郑州将限售政策调整为以网签时间、契税缴纳时间和不动产权登记时间为准，三者任一满一年即可出售。同时二环外取消限购，公积金“带押过户”，支持提取公积金支付首付等政策也陆续出台。郑州本次取消限售政策在一定程度上有利于改善当地二手房市场的流动性，让房屋交易更加灵活，有利于改善性住房需求释放。
《通知》还提出推进现房销售试点，以郑东新区和惠济区为试点区域。6月26日，住建部部长倪虹在与中国银行党委书记葛海蛟一行交流指出，房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄预计，郑州或会成为现房销售尝试的先行城市。郑州作为全国烂尾现象较为严重的城市，保交付任务相对严峻，实行现房销售试点也是保障民生的重要举措。
